reconhecimento jurídico mesmo sem assinatura do contrato final
No mercado imobiliário, é comum que o corretor desempenhe papel decisivo na concretização de um negócio e, ainda assim, seja excluído da etapa final da contratação. Essa prática, embora recorrente, não encontra respaldo no ordenamento jurídico brasileiro.
A atuação profissional do corretor de imóveis é protegida pela legislação civil e por entendimento jurisprudencial consolidado, especialmente no âmbito do Tribunal de Justiça de São Paulo, que reconhece o direito à comissão quando comprovada a chamada aproximação útil entre vendedor e comprador.
A aproximação útil como elemento central da corretagem
O contrato de corretagem não se resume à assinatura do instrumento final.
Seu núcleo jurídico está na atividade de aproximar as partes, criando as condições necessárias para que o negócio venha a se concretizar.
Assim, o direito à comissão subsiste quando demonstrado que:
- o corretor apresentou o imóvel;
- iniciou as tratativas entre as partes;
- promoveu o contato e a negociação inicial;
- contribuiu de forma causal para o fechamento do negócio.
A eventual conclusão do contrato em momento posterior, a participação de outro corretor na fase final ou a assinatura sem a presença do profissional que iniciou a negociação não afastam o direito à remuneração.
Fundamentação legal
A proteção jurídica ao corretor de imóveis encontra respaldo expresso no Código Civil:
- Art. 722 – define a corretagem como a atividade de aproximação entre pessoas interessadas na celebração de um negócio;
- Art. 725 – assegura o pagamento da comissão quando o resultado útil decorre da atuação do corretor, ainda que o negócio seja concluído posteriormente ou sem sua intervenção direta na fase final.
A jurisprudência do TJSP reforça esse entendimento ao privilegiar o nexo causal entre a atuação do corretor e a concretização do negócio, e não a mera formalidade da assinatura contratual.
Hipóteses recorrentes de cobrança judicial da comissão
É juridicamente viável a cobrança da comissão de corretagem, inclusive pela via judicial, em situações como:
- fechamento direto entre comprador e proprietário após apresentação do imóvel pelo corretor;
- substituição do profissional na etapa final da negociação;
- conclusão do negócio após o início das tratativas conduzidas pelo corretor;
- tentativa deliberada de exclusão para evitar o pagamento da comissão.
Nessas hipóteses, a análise das provas é determinante para a demonstração do direito.
Importância da assessoria jurídica especializada
A cobrança da comissão exige análise técnica individualizada, considerando documentos, mensagens, registros de visitas, anúncios, propostas e demais elementos que comprovem a atuação do corretor e o nexo causal com o negócio celebrado.
Por essa razão, recomenda-se que o profissional busque orientação de advogado especialista de confiança, a fim de estruturar corretamente a cobrança, prevenir litígios desnecessários e assegurar o exercício pleno de seus direitos.
Comissão de corretagem não é liberalidade. É direito.
E direito, quando violado, deve ser defendido com técnica, estratégia e segurança jurídica.
Conteúdo jurídico informativo. Cada caso deve ser analisado individualmente por advogado especialista.
Conte com assessoria jurídica especializada
Se você é corretor de imóveis e teve sua comissão questionada, suprimida ou indevidamente negada, a análise jurídica do caso é fundamental para verificar a existência do direito e a melhor estratégia de cobrança.
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Antes de qualquer medida, consulte sempre um advogado especialista de confiança.
