É uma prática onipresente no mercado imobiliário brasileiro: os pais detêm a propriedade registral (escritura), mas, para auxiliar na renda ou por conveniência, o contrato de locação é assinado pelo filho, que passa a receber os aluguéis diretamente em sua conta.
O que muitos proprietários ignoram é que, aos olhos do Fisco, essa “ajuda familiar” sem o devido lastro jurídico configura uma vulnerabilidade patrimonial severa. Sem a estratégia correta, você não está apenas ajudando seu filho; você está criando um passivo tributário que pode consumir anos de rendimentos.
1. O Cenário Comum e o Erro Fatal da Informalidade
A Receita Federal possui ferramentas de cruzamento de dados cada vez mais sofisticadas. Através da Declaração de Operações Imobiliárias (DOI) e do monitoramento de fluxos bancários, o sinal de alerta acende quando o titular do imóvel não é o mesmo que declara a renda da locação.
Na ausência de um instrumento jurídico que justifique essa disparidade, a fiscalização enquadra o repasse dos valores como Doação Oculta. O resultado? O proprietário pode ser tributado pelo IRPF (até 27,5%) sobre valores que sequer ficaram em seu bolso, enquanto o filho pode sofrer autuações por omissão de receita ou falta de recolhimento de impostos estaduais.
2. A Reforma Tributária e o “Imposto sobre a Generosidade”
Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária), o cenário tornou-se ainda mais crítico e urgente:
- Progressividade do ITCMD: O imposto sobre doações e heranças tornou-se obrigatoriamente progressivo. Aquilo que o Fisco interpreta como “doação mensal de aluguel” agora está sujeito a alíquotas que podem chegar a 8% ou mais, incidindo sobre cada repasse informal.
- Vigilância Digital Patrimonial: O novo sistema tributário traz uma integração de dados sem precedentes. A “invisibilidade” imobiliária acabou, e o cruzamento entre o CPF do imóvel e o CPF de quem recebe o crédito bancário é instantâneo.
3. A Solução Estratégica: O que é a COSIT 93/2019?
A boa notícia é que o Direito Tributário oferece uma via lícita para essa estruturação. A Solução de Consulta COSIT nº 93/2019 da Receita Federal consolidou o entendimento de que os rendimentos de aluguel pertencem a quem detém o direito de exploração econômica do bem, e não necessariamente ao proprietário registral.
No entanto, essa transferência de direito não é automática. Para que o filho seja o locador legítimo e tribute essa renda em seu CPF de forma segura, é imperativo que exista um contrato anterior — como um Comodato ou uma Cessão de Uso — tecnicamente elaborado para dar suporte à operação perante o fisco.
4. Como formalizar a relação e blindar o patrimônio?
Para que a estrutura seja válida e magnética contra fiscalizações, o planejamento na NC Zanella segue três pilares fundamentais:
- Passo 1: Instituição do Direito de Exploração: Formalização do contrato de Comodato ou Cessão de Direitos entre pais e filhos.
- Passo 2: Confecção do Contrato de Locação: Elaboração de um instrumento com cláusulas específicas de blindagem tributária.
- Passo 3: Alinhamento Fiscal: Garantir que o fluxo de caixa nas declarações de IR de todos os envolvidos reflita exatamente a estrutura jurídica montada.
⚠️ Não deixe o lucro do seu imóvel se transformar em uma dívida fiscal
A informalidade é a maior inimiga do seu patrimônio familiar. Continuar com contratos genéricos ou “acordos de boca” é o caminho mais curto para a malha fina. Com a Reforma Tributária, o custo de “não saber” ficou alto demais.
A sua tranquilidade e a proteção do que você construiu não podem ficar para depois. A hora de regularizar é agora, antes que o fisco tome a iniciativa por você.
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