Entenda por que você não deve aceitar cobranças retroativas e como a Justiça protege o seu sonho da casa própria.
Introdução
O momento de receber as chaves é a realização de um projeto de vida. No entanto, muitos proprietários estão sendo surpreendidos com uma “fatura amarga”: boletos de condomínio e taxas de implantação referentes a meses em que o prédio ainda estava em obras.
Se a construtora está exigindo o pagamento de taxas retroativas para liberar sua entrada no imóvel, você precisa ler este artigo. Essa prática, além de abusiva, pode ser revertida judicialmente para proteger o seu patrimônio.
Quando começa a responsabilidade pelo pagamento do condomínio?
Existe uma dúvida comum no mercado imobiliário: o condomínio deve ser pago após a emissão do “Habite-se” ou apenas após a entrega das chaves?
A resposta jurídica é clara e está consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 886: a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais só passa ao comprador com a imissão na posse, ou seja, no momento em que você efetivamente recebe as chaves.
- Taxas antes das chaves: São de responsabilidade exclusiva da construtora ou incorporadora.
- Abusos comuns: Cobrança de IPTU retroativo e taxas de consumo (água/luz) da fase de construção.
Taxas de Implantação e CFTV: O que você não deve pagar
É frequente encontrar no balancete do condomínio gastos com segurança, monitoramento (CFTV) e mobiliário de áreas comuns logo na entrega. Se esses itens fazem parte da infraestrutura prometida no memorial descritivo, eles são investimentos de capital da incorporadora e não despesas ordinárias de manutenção. Cobrar isso do morador é transferir um custo de construção para o consumidor.
Atraso na entrega: Você tem direito a indenização
Se a sua obra atrasou além do prazo de tolerância, a lei prevê mecanismos de compensação que muitas vezes o proprietário desconhece:
- Lucros Cessantes (Tema 996 STJ): Indenização mensal (geralmente 0,5% do valor do imóvel) pelo tempo que você ficou impedido de usar ou alugar o bem.
- Inversão da Cláusula Penal (Tema 971 STJ): Se o contrato prevê multa para o comprador em caso de atraso no pagamento, a mesma regra deve ser aplicada contra a construtora pelo atraso na entrega.
O que fazer se for coagido a pagar para receber as chaves?
Muitas vezes, a administradora ou a construtora condiciona a entrega das chaves ao pagamento desses débitos indevidos. Nestes casos, a estratégia jurídica envolve:
- Ação com Pedido Liminar: Para impedir a negativação do seu nome e garantir a posse imediata do imóvel.
- Repetição de Indébito: Caso o pagamento já tenha sido feito sob pressão, é possível pleitear a devolução dos valores.
- Danos Morais: Pelo transtorno, coação e violação da boa-fé contratual.
Conclusão
Não permita que irregularidades financeiras manchem a conquista do seu imóvel. O Direito Imobiliário possui ferramentas sólidas para equilibrar essa relação e garantir que você pague apenas pelo que é, de fato, sua responsabilidade. O “sonho da casa própria” exige vigilância jurídica para que o seu patrimônio não seja lesionado logo no primeiro dia.
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